毛颖颖：政府救楼市会不会越帮越忙？

地方政府出手激活楼市如今已是普遍现象，你的招强、我的招更强：西安、南京有“政府补贴买房”；沈阳、长沙有“降低交易契税买房”；上海上调补充住房公积金贷款额度，双职工家庭最多能贷到60万元去买房；杭州更有“老城区购房可入户、房企受让及开发期限可延长”等一揽子计划——多达24条意见给楼市“松绑”……

　　算下来，楼市低迷已有半年多的时光，在这段时间里，咱们眼前只有两种消息在晃：一种是新盘折扣天天都有新气象，从9.8折一直到眼下的6折、5折——当然，如果您再打听一下那些折扣背后的价格数字和那些楼盘的实际位置，多半会感到失望。另一种是广播电视、大报小章见天报道“深度调整”、“房价普降”、“割肉甩房”，不过您要注意，这里写得热闹、说得热闹的可能都是些“大前年开盘时售价6000多元/平方米，去年二手房卖到21000元/平方米，现在成交价跌回18000元/平方米”的“降价割肉房”。

　　目前楼市的的确确没有成交量，但房价、尤其是大中城市市区的房价实实在在还顶在天花板上，所以大家才会问：楼市需要救吗？不过各地已经急着回答：“需要”。至于“合理的价格”，还是“先把交易量拉起来再让价格慢慢找它的合理位置吧”。

可惜的是，当下全球经济都黯然无光，国人未来的收入预期、消费信心都是向下而不是向上，无论政府下多大力气为楼市帮忙，都不太可能迅速重现众人心急火燎排大队买房的盛况。

　　相反，在价格还没出现实质松动的时候为楼市帮忙，愈发显得萧条面前楼市是最安全的地方——结果只能是大量原本属于制造业等行业的救命钱涌向楼市，最后保住了房价泡沫、保住了开发商，倒闭了更多工厂，让更多人找不到挣钱买房的地方。至于国人的收入，愈发要龟缩在银行里攒着以备买房，还有什么拉动内需好讲？

　　更关键的是，时至今日，几乎人人皆知政府与开发商的利益捆绑——地方政府不愿开发商不买地甚至退地，正如开发商不愿买房人不买房甚至退房。因此政策利好是最大利好、也是最后利好，政府救楼市越急迫、越彻底、越夸张，越让人们害怕接到自己手里的是那最后一棒，越让人们害怕是那些承受能力不强的人在多贷款、低首付引导下接下了那最后一棒——结果呢？恐怕会和美国的次贷危机一样。

　　从这种意义上讲，政府救楼市的牌虽有许多张，除了减税、多贷款、直接拿纳税人的钱补贴，买房送户口，直至最终改变二套房贷政策、二手房流通税收政策等等，但当这些牌发的太快、太乱、各地你争我抢，当这些利好一一出尽、而民众对未来房价走势依然悲观的时候，楼市将会怎么样？

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易宪容：楼市“金九银十”早就成了历史

今年的“十一”黄金周结束了。在往年，“十一”黄金周都会成为房地产繁荣的标志，也会成为全国房地产的嘉年华会。当然，“金九银十”更是房地产开发商收获的季节。但是今年的“金九”没有出现，“银十”更是不可能到来。比如，深圳5天的房地产秋交会，尽管房价逐渐走低，但日均销售量不足2005年之前的正常成交零头，更不能与2006年相比。也就是说，国内房地产“金九银十”早就成了历史。

　　就如早些时候笔者所指出的那样，房地产政策变了、市场环境变化了、国内外金融市场变化了、居民住房理念变了、购买住房的对象变了，但是房地产开发商的经营手法与销售模式没有变、房地产市场的价格没有调整，那么市场供求关系如何能够找到相应的结合点。

在这种情况下，开发商的促销政策最好，所谓打折最高，需要购买住房的居民同样是无能力进入这个市场。因此，在目前的房地产市场，希望通过提振信心来诱使住房消费者进入房地产市场是不可能的。要让住房消费者进入房地产市场唯一的方式就是，让房地产市场价格回归到他们有支付能力的水平上。

还有，随着美国次贷危机所暴露出来的房地产泡沫风险越来越大，尽管中央政府也可能推出短期繁荣政策，但是中央政府更不愿意看到美国的金融海啸在中国重演，所以，中国的房地产市场要想重新走上炒作或投机之路是不可能的，对房地产炒作遏制的政策也不会改变。因此，无论是房地产开发商，还是地方政府及炒房者，想重温“金九银十”旧梦是不可能了。“金九银十”早就成了历史.可能有人会说，这次各地的房交会，开发商不是在打折销售吗？为什么销售仍没上去？其实，这要看是与什么价格在比，与什么样的购房对象的价格预期相比。深圳的房价与去年同期相比下降近24%，这是与去年的市场相比，当时市场上多数是投资或投机炒房者。而对于自住者来说，2007年炒到天花板上的房价，早就在他们所愿意出价的范围之外了。因此，当前的房价比去年下降多少对他们没有多少意义。对他们有意义就得让房价下降到出价期望值范围之内，而这种期望值就是自住者不同的购买住房支付能力.

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刘彦：拯救楼市而不是拯救房价

中国楼市正处于一场利益博弈的乱局之中。继各地政府出台各类变相拯救房地产商的方案之后，中房协以鲜明的利益代言人角色要求中央政府给予宽松的信贷金融政策，来“支持”房地产业的发展。

　　若这种以货币调控和地方政府直接干预市场的“捆绑”与“松绑”模式一再上演，中国房地产业就难免重蹈“一放就乱，一收就死”的恶性循环，其结果，则不论是诿过调控的房地产商，还是购买力乏力的消费者，均更加冀望于中央政府的调控，而这样做的后果，除了加大各利益主体之间的均衡难度和引发更深更尖锐的矛盾之外，并不能达到真正使房地产业健康发展的目的。

　　显然，寻求中国房地产业的良性发展之路，须另寻他途。在经济出现多重不明确因素的关键时刻，惟有启动包括财政体制改革在内的制度性变革，以放权让利来换取经济的良性增长发展，才是拯救房地产市场的唯一出路。

改革第一步是必须理顺中央与地方政府的关系，启动财政体制改革和税收制度改革，使地方政府拥有与事权相匹配的财权，从而使其摆脱对土地财政的过度依赖，回归市场监督者和守夜人的本位。

　　今年上半年，全国税收总收入完成31425.75亿元，专家预计,今年全国财政收入将接近6万亿。宽松的财政收入，为财政体制改革和税收制度改革提供了历史性的机遇。在全国房地产业出现萎靡的状态下，无论是适当调整中央税收和地方税收之间的比例，或将适合地方管理的专项转移支付具体项目审批和资金分配工作下放给地方政府，都将有助于缓解这一矛盾，也从根本上断绝了地方政府从土地中牟财的冲动。

　　改革的第二步是改变地方政府成为惟一土地供应主体的现状，将农村集体建设用地等纳入整个土地供应主体，让地方政府从土地财政中挣脱出来，从物业税和交易税中获利，改变地方政府的收入模式，促进地方经济的可持续发展。

　　在十七届三中全会即将召开之际，关于“中国城乡建设用地二元化的时代或将终结”呼声不绝。据说，《土地管理法》的二次修订已经在国土资源部内形成了正式修改方案，其中对第二章“土地的所有权和使用权”将做出重要修改。

　　还农民的土地权利，是对中国的房地产业影响至为深远的一步，比任何的房地产调控措施更本质，效果也更明显。如老《土地管理法》中的“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定果能修改，而代之以“农民集体依法通过有偿取得的集体建设用地使用权，经批准后可以转让、出租、抵押”，“农民集体成员通过无偿分配取得的集体建设用地使用权，经批准后可以转让、出租和抵押”，那么，地方政府对于建设用地的垄断供应权力将受到彻底挑战。

　　除此之外，破除房地产商对商品房供应的垄断，允许市民集资建房、农村集体等商品房供应主体进入，使供应主体多元化，使有才华、有能力的房地产商能够不再依赖“拿地”特权而依靠建筑设计创新、管理制度创新来获取利润，才能从本质上解救形象无比恶劣的房地产商，从而最终“救楼市”，也救了中国的房地产市场。

　　改革的第三步是各级政府需让利于民和企业，藏富于民和企业，改革现有不合理的税收制度，提供更多公共用品和服务，变“国富民穷”为“国强民富”，让改革成果惠及全民，从而从本质上增加全民的住宅需求动力，改变当前房地产市场中投资需求与自住需求的比例，为建设健康的房地产市场打下基础。

　　当然，这一系列的制度变革必然涉及多重利益再分配，尤其是会触及到相当一部分既得利益集团的利益。但问题的关键在于，如果不以“放权让利”的利益再分配和制度变革来换取经济良性发展，蕴涵着危机的房地产市场就会以更大的危机代价来要求全民支付成本。二者之间何去何从，殊为考验决策者的政治智慧和危机化解能力.

评论：政府不腐败绝没有房价的疯涨。根源在政府本身而不是在市场。